房地产行业：悲观情绪过度 估值修复将临

根据今日投资《在线分析师》（）对国内近百家主流研究机构4000余名分析师的盈利预测数据进行的统计，近期综合盈利预测（2013年）有330家公司被调高，其中，147家房地产行业上市公司中有30家调高。年末钱荒影响导致地产股随大盘再下台阶。本期我们将重点点评房地产行业。

由于年底A股资金面紧张，加上美国缩减QE（量化宽松）规模等不利因素影响，房地产板块随A股走出连续下跌行情。虽然2014年基本面预期较为平淡，价量增速都会有所下滑，但近期市场悲观情绪对市场的预期已有过度反应态势。2013年商品房的销售量价齐升，预计2014年房地产上市公司总体的结算收入要好于2013年。中银国际、东兴证券等多家研究机构均认为明年一季度随着资金面趋松，地产板块有估值修复机会。

龙头地产股估值持续下降，安信证券认为主要受三个方面的影响：一是今年地产行业出现了明显分化，目前三、四线城市人口聚集力过低及供给过剩，使得开发商趋势性回归一、二线，行业蛋糕趋于缩小；第二，土地市场从区域上变得更加集中，土地市场的竞争会愈演愈烈，代价是开发商为保规模，抬高地价，牺牲利润。并且大批量保障房的建设挤压商品房用地，也会抬高地价；第三，房贷资产在银行失宠将是趋势性的，而开发贷却仍受欢迎，房价的涨速难以超过地价。以上三个因素均是长期的，导致地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降，龙头地产股估值难以提升。

从销售情况看，随着金九银十落下帷幕，11月一线四大城市整体环比略有下降，成交量的下滑主因仍然受制于供给体量，对于京沪而言尤为如此，四大城市总体去化周期都进一步缩短，说明房价上行压力依旧。11月四大城市均出台相应调控政策以对冲市场看涨预期，然而收效寥寥，除广州之外，其余三大城市均价均突破前期高点。流动性收紧日趋显著的环境下，预计年底量价会持稳，然而进一步加快的去化节奏、需求释放主体从刚需向中高端递延的趋势都反映一线城市市场的强大支撑，中信建投认为主流市场仍然存在相当可观的空间，而他们跟踪的二线城市成交量环比下降5.5%，同比下降15.78%，说明岁末信贷额度紧张等政策的强化对于二线城市普遍产生影响。

增加供给、加大保障房体系建设的长效机制建设是未来房地产调控的主基调，房地产市场未来会更加与宏观经济大环境接轨，而行政调控的不可测影响将逐步减少。展望2014年上半年，中银国际预计楼市价量增幅下行，行业景气度有所下降，但鉴于目前龙头股估值已跌破历史最低水平，对年末钱荒现象的悲观情绪有过度反应之势，2014年上半年地产板块一波估值修复行情应该是可期的。他们认为，在城镇化会议结束后，预计至明年1月份会有一些城市群规划出台，推动相关热点地域公司表现，再融资类房企的积极态度也将有助于相关个股的反弹；继续看好集中度提升的龙头公司万科、保利，也看好土地资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。